地皮权属争议，同样指地皮通盘权争议和地皮使用权争议。地皮是一项进犯的分娩贵寓，在一些寸土寸金的城市，地皮的价值代表着广泛金钱。基于地皮通盘权和地皮使用权产生的争议，当事东谈主应降服什么样的路线赐与施舍呢？本文拟对此张开分析。

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一、未办权属登记的地皮，通过行政处理路线处置争议

当今我国正在积极推进农村集体地皮果然权登记使命，但社会中仍存在巨额未办确权登记手续的地皮。对于未办权属登记的地皮，包括国有地皮和集体地皮，要是出现权属争议，应如那边置争议呢？举例，某农村集体经济组织A与某农村集体经济组织B，对于未办理权属登记的某片林地，两边均想法该林地属于他们各自通盘，由此产生的争议，应该降服奈何的路线达到定纷止争之推敲？

《地皮不断法》第十四条规则：“地皮通盘权和使用权争议，由当事东谈主协商处置；协商不成的，由东谈主民政府处理。单元之间的争议，由县级以上东谈主民政府处理；个东谈主之间、个东谈主与单元之间的争议，由乡级东谈主民政府或者县级以上东谈主民政府处理。当事东谈主对辩论东谈主民政府的处理决定回击的，不错自接到处理决定见告之日起三旬日内，向东谈主民法院告状。在地皮通盘权和使用权争议处置前，任何一方不得改变地皮期骗近况。”《地皮不断法》第十四条规则了地皮通盘权和地皮使用权产生争议的处置旅途，即由东谈主民政府处理，对东谈主民政府的处理决定回击的，不错拿起行政诉讼。本质中，对于未办理权属登记的地皮尤其是农村集体地皮，由当地东谈主民政府根据当事东谈主的肯求，进程看望后出具处理决定，是处理未办登记的地皮权属争议案件的进犯路线。对于东谈主民政府出具的处理决定，关连当事东谈主不错肯求行政复议以及拿起行政诉讼。

对于东谈主民政府作出的处理决定，当事东谈主可否不肯求行政复议，而告成拿起行政诉讼呢？《行政复议法》第三十条第一款规则：“公民、法东谈主或者其他组织觉得行政机关的具体行政活动侵扰其仍是照章获取的地皮、宝藏、水流、丛林、山脊、草原、瘠土、滩涂、海域等天然资源的通盘权或者使用权的，应来源肯求行政复议；对行政复议决定回击的，不错照章向东谈主民法院拿起行政诉讼”，对此，有法院觉得，对地皮权属争议的行政处理决定拿起行政诉讼，应当适用复议前置活动，即应先肯求行政复议，不成告成拿起行政诉讼。

笔者曾代理一宗地皮权属争议案件，位于广东省某县的A村民小组与B村民小组，针对690亩林地和林木的通盘权包摄产生争议。为此，A村民小组向县东谈主民政府肯求行政处理，请求阐明争议林地和林木归其集体通盘。后该县东谈主民政府依据《地皮权属争议看望处理办法》、《林木林地权属争议处理办法》开展看望后，作出《林木林地权属争议处理决定书》，认定各方所执想法享有林地通盘权的根据均不够充分，遂以故意于安逸互助、故意于保护、栽植和合理期骗丛林资源、故意于群众分娩生计等为由，将争议林地一分为二，认定A、B村民小组各享有约345亩的林地通盘权。后A村民小组回击《林木林地权属争议处理决定书》，肯求行政复议，复议机关保管该决定，A村民小组继而拿起行政诉讼，法院判决驳回诉讼请求。据此，690亩林地的权属争议，最终通过行政处理、行政复议和行政诉讼的路线处理罢了，终赫然定纷止争的社会成果。

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二、地皮登记发证后的争议，通过改换登记、行政诉讼或者民事诉讼路线处置争议

那么，是否通盘的地皮权属争议王人能通过行政处理路线处置呢？实则否则。《国土资源部办公厅对于地皮登记发证后建议的争议能否按权属争议处理问题的复函》（国土资厅函（2007）60号）指出，“地皮权属争议是指地皮登记前，地皮权益好坏关系东谈主因地皮通盘权和使用权的包摄而发生的争议。地皮登记发证后仍是明确了地皮的通盘权和使用权，地皮登记发证后建议的争议不属于地皮权属争议。”由此规则可见，同样情况下，只须未办地皮登记的案件，材干通过行政处理路线处置争议，已办地皮登记后产生的争议不属于行政处理的规模。

已办权属登记的地皮，包括一方当事东谈主已办理地皮权属登记，亦包括两边当事东谈主王人办理了地皮权属登记（举例两者登记的地皮四至界限完全一致、或地皮四至界限存在访佛、或四至界限拖拉不清等）。对于已办理地皮登记的案件，要是仍存在地皮权属争议，同样的处置旅途同样包括以下几种。

首选，不错聘用改换登记

《民法典》、《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例履行详情》均对不动产改换登记赐与了规则。其中，《民法典》第二百二十条第一款规则，权益东谈主、好坏关系东谈主觉得不动产登记簿记录的事项无理的，不错肯求改换登记；不动产登记簿记录的权益东谈主书面答允改换或者有根据暴露登记确有无理的，登记机构应当赐与改换。根据该规则，向不动产登记机关肯求改换登记是处置不动产登记无理的路线之一，但其前提条目是，要么基于不动产登记簿记录的权益东谈主书面答允，要么肯求改换登记一方执有可信的根据。然则本质中，两边手拉手友好地去不动产登记机关办理改换登记的情况是极为稀有的。是以，除非执异议的一方执有充分根据，否则难以通过肯求改换登记处置争议。

其次，不错聘用行政复议或行政诉讼

要是一方觉得不动产登记机关向另一方核发的权属登记有误，行政机关又不肯意改换登记，执异议的一方不错聘用肯求行政复议或拿起行政诉讼，请求复议机关、东谈主民法院驱除行政机关的登记发证活动，由此产生的争议属于行政争议。

再次，不错聘用民事诉讼

我国实行不动产登记轨制，物权的建设、变更、转让和隐没，以登记为原则，此即为登记建设宗旨。实践中，有不雅点觉得，基于《地皮不断法》第十四条，只须触及地皮的权属争议，无论地皮登记与否，均应通过行政处理路线处置，不成通过诉讼路线处置。还有不雅点觉得，除犯警律另有规则，不动居品权之得丧变更只可看登记，未经登记就不成获取及享有物权，要是争议触及登记就应当通过行政诉讼处置而非民事诉讼处置。

以上不雅点酿成了实践中行政机关和法则机关彼此推诿，以及行政处理、行政诉讼和民事诉讼相松懈的情形。本色上，“不动居品权之得丧变更只可看登记”这一说法是不严谨的，不动产登记旨在赋予不动产登记以推定力，但看成一种法律拟制事实，登记赏赐的权益景色并不总能反应果然不动居品权关系，所谓的推定力并不具有填塞的遵循。要是当事东谈主建议了约略充分暴露果然权益景色与不动产登记簿的记录不一致的根据，东谈主民法院不错照章采信该根据，进而对果然物权景色作出法则判断。

为此，《民法典》第二百三十四条规则：“因物权的包摄、内容发生争议的，好坏关系东谈主不错请求阐明权益”，《最能手民法院对于适用<中华东谈主民共和国民法典>物权编的解释(一)》第一条规则：“因不动居品权的包摄，以及看成不动居品权登记基础的生意、赠与、典质等产生争议，当事东谈主拿起民事诉讼的，应当照章受理。当事东谈主仍是在行政诉讼中肯求一并处置上述民事争议，且东谈主民法院一并审理的以外”，第二条规则：“当事东谈主有根据暴露不动产登记簿的记录与果然权益景色不符、其为该不动居品权的果然权益东谈主，请求阐明其享有物权的，应予维持。”由此可见，对于地皮登记后发生的权属争议，属于因不动居品权的包摄产生的争议，不动居品权包摄属于东谈主民法院受理民事诉讼的规模，当事东谈主不错通过民事诉讼的格式寻求施舍。要是当事东谈主执有的根据足以推翻不动产登记的记录与果然权益景色不符，其不错由东谈主民法院通过裁判告示阐明为关连地皮的通盘权东谈主或使用权东谈主。天然，实践中，为爱戴往复秩序自如，同样在极为例外的情况下，方允许当事东谈主申辩不动产登记的推能源。

在笔者代理的另一宗地皮权属纠纷案件中，案涉地皮使用权权属登记在某公司名下，某天然东谈主系地皮出让款项、地皮征登科度的本色出资东谈主，系地皮本色占有、使用、收益和不断东谈主，其当初为了推敲便利而聘用将地皮挂靠登记在该公司名下。后该天然东谈主向某区东谈主民法院告状请求阐明为地皮使用权东谈主，该区法院罗致诉讼材料后觉得本案属于地皮权属争议，根据《地皮不断法》第十四条的规则裁定驳回原告的告状，后原告照章上诉，二审法院认定案涉地皮已办理权属登记，地皮登记发证后建议的争议不属于地皮驱动登记的权属争议，本案属于物权阐明纠纷，遂裁定驱除一审裁定，提示一审法院受理本案，最终由东谈主民法院通过民事诉讼的路线来审查确定地皮之权属。

临了，通过行政处勾通决争议

天然根据国土资厅函（2007）60号文的规则，地皮登记发证后建议的争议，不按权属争议处理，即欠亨过东谈主民政府行政处理，但此亦非填塞。（2021）最高法行申2019号案的行政裁定书流露，要是地皮登记发证后，两边的权属文凭之间存在松懈，无法依据权属文凭确定权属，则仍应按地皮权属争议由东谈主民政府根据《地皮权属争议看望处理办法》和《林木林地权属争议处理办法》确定地皮权属。

本文作家

林晓晴

讼师

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林晓晴讼师，毕业于华南理工大学，广东省讼师协会地皮法律委员会副通告长。2014年7月加入广州金鹏讼师事务所，现为广州金鹏讼师事务所执业讼师，在处理民商事诉讼、行政诉讼、房地产法律事务等方面具有丰富素养。

供稿 | 林晓晴

排版 | 雷勋庭

核稿 | 卢雨森

刚烈 | 王冬娜

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